Analýza a kvantifikace nemateriálních faktorů ovlivňujících cenu rodinných domů a bytů

Dizertační práce se zabývá problematikou související s cenami nemovitých věcí, konkrétně vlivem vytipovaných nemateriálních faktorů na cenu bytů a rodinných domů. Pro účely této práce nemateriálními faktory jsou takové faktory, které nemají původ v nemovitosti samotné, nýbrž jsou odvozeny od jejího umístění, popřípadě od jejího okolí. Materiální faktory jsou pak ty, které souvisejí s velikostí nemovité věci, s jejím provedením a stavem. Pro vytipování relevantních faktorů byly využity rešerše publikací, včetně zahraničních, a také informace z již dříve provedených výzkumů a sociologických studií zabývajících se bydlením v Brně. Inspirativním zdrojem informací byl i archiv znaleckých posudků Ústavu soudního inženýrství. Provedena byla analýza veřejně dostupných inzerátů bytů a rodinných domů s cílem zjistit, jaké vlastnosti inzerenti považují za podstatné při popisu nabízených nemovitých věcí. Zájmovou oblastí prezentované dizertační práce je město Brno. Důvodem pro volbu této lokality je znalecká praxe autorky práce v oboru oceňování nemovitých věcí zejména v tomto území. Konečná databáze bytů obsahuje 346 prodejů bytů a konečná databáze rodinných domů obsahuje 147 prodejů rodinných domů. V databázích je posuzováno celkem dvanáct shodných nemateriálních faktorů. V analýze jsou zahrnuty rovněž materiální faktory, které byly zvoleny tak, aby výstižně charakterizovaly byt, respektive rodinný dům. Těžištěm práce jsou dva mnohorozměrné lineární regresní modely s metodou odhadu regresních parametrů OLS popisující závislost ceny na vysvětlujících proměnných (v této práci označovaných jako faktory). Po konfrontaci získaných dat s regresním modelem je potvrzena hypotéza, že alespoň jeden nemateriální faktor je pro cenu těchto nemovitých věcí na zvolené hladině významnosti statisticky významný. Po regresním modelování bylo dále zjištěno, že statisticky významné nemateriální faktory nemohly být nahrazeny jednou proměnnou, protože se ukázaly jako nezávislé. Rovněž se potvrdil předpoklad hypotézy, že nemateriální faktory jsou v součtu intenzity svého působení s to vysvětlit alespoň 10 % ceny bytu a 10 % ceny rodinného domu. Hypotéza, která předpokládala, že u bytů i u rodinných domů budou vyhodnoceny jako statisticky významné totožné nemateriální faktory, se nepotvrdila. Statisticky významné jsou tři shodné nemateriální faktory u obou typů nemovitých věcí, u rodinných domů je jeden navíc. Nepotvrdilo se, že u shodných statisticky významných nemateriálních faktorů je totožné pořadí jejich významnosti.
The doctoral thesis deals with the issues related to the prices of real estate, specifically the influence of selected intangible factors on the price of flats and the price of family houses. For the purposes of this thesis, intangible factors are those factors that do not originate from the property itself but are derived from its location or its surroundings. Tangible factors are those that are related to the size of the property, its design and condition. In order to identify relevant factors, a search of publications, including foreign ones, was used, as well as information from previously conducted research and sociological studies dealing with housing in Brno. The archive of expert opinions of the Institute of Forensic Engineering was also an inspiring source of information. An analysis of publicly available advertisements of flats and houses was carried out in order to find out what features advertisers consider essential when describing the offered real estate. The area of interest of the presented thesis is the city of Brno. The reason for the choice of this location is the author's expertise in the field of valuation of real estate, especially in this area. The final database of flats contains 346 sales of flats and the final database of houses contains 147 sales of houses. A total of twelve identical intangible factors are considered in the databases. Tangible factors are also included in the analysis and were chosen to aptly characterize the condo and single-family home, respectively. The focus of the paper is on two multivariate linear regression models with OLS regression parameter estimation method describing the dependence of price on explanatory variables (referred to as factors in this paper). After confronting the obtained data with the regression model, the hypothesis that at least one intangible factor is statistically significant for the price of these real estate assets at the chosen level of significance is confirmed. After regression modelling, it was further found that statistically significant intangible factors could not be replaced by a single variable as they proved to be independent. It also confirmed the hypothesis that the intangible factors, in the sum of their intensity, are capable of explaining at least 10 % of the price of a flat and 10% of the price of a family house. The hypothesis, which predicted that identical intangible factors would be evaluated as statistically significant for flats and houses, was not confirmed. There are three identical intangible factors that are statistically significant for both types of real estate, with one additional factor for family houses. The order of significance of the identical statistically significant intangible factors was not confirmed to be identical.

Keywords

Materiální faktory, nemateriální faktory, sjednaná cena, byt, rodinný dům, statistický model, Tangible Factors, Intangible Factors, Agreed Price, Flat, Family House, Statistical Model

Citation

DOLEŽALOVÁ, M. Analýza a kvantifikace nemateriálních faktorů ovlivňujících cenu rodinných domů a bytů [online]. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. 2024.

Language of document

cs

Study field

Soudní inženýrství

Comittee

prof. Ing. Leonard Hobst, CSc. (předseda) doc. Ing. et Ing. Martin Cupal, Ph.D. et Ph.D. (místopředseda) prof. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. (člen) doc. Ing. Vít Hromádka, Ph.D. (člen) doc. Ing. Robert Kledus, Ph.D. (člen) Ing. Dagmar Vágnerová Linnertová, Ph.D. (člen) Ing. Petr Ort, Ph.D. (člen)

Date of acceptance

2024-10-04

Defence

Předseda komise představil doktorandku Ing. Moniku Doležalovou dle předloženého životopisu, jejích publikací i zahraničních stáží, kterých se účastnila. Studentka zpracovala téma disertační práce s názvem „Analýza a kvantifikace nemateriálních faktorů ovlivňujících cenu rodinných domů a bytů“. Ve své prezentaci představila doktorandka podstatné výsledky celé disertační práce. Školitel doktorandky prof. Pospíšil informoval o hodnocení studentky za celý průběh studia. Předseda komise prof. Hobst seznámil členy komise s oponentním posudkem prof. Drusy, který se nemohl účastnit obhajoby a byl omluven. Posudek oponenta měl kladné hodnocení disertační práce a doporučil práci k obhajobě. Posudek oponenta prof. Hobsta měl rovněž kladné hodnocení disertační práce a doporučil práci k obhajobě. Doktorandka zodpověděla všechny otázky obsažené v oponentních posudcích. Poté byla zahájena diskuse, přičemž Ing. Doležalová zodpověděla všechny dotazy z této diskuse vzešlé. Konkrétní dotazy jsou obsaženy na přiložených dotazových lístcích, které se archivují. Doktorandka úspěšně obhájila svoji disertační práci.

Result of defence

práce byla úspěšně obhájena

Document licence

Standardní licenční smlouva - přístup k plnému textu bez omezení