2013
Browse
Recent Submissions
Now showing 1 - 5 of 10
- ItemOptimalizace postupu stanovení obvyklé ceny bytů v developerských projektech(Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, ) Vlčková, Iva; Bradáč, Albert; Marková, Leonora; Mikš, LubomírOceňování developerských projektů a bytového fondu je širokou oblastí. Správné stanovení ceny obvyklé je důležité zejména v případě soudních sporů, exekučních řízeních, privatizaci bytového fondu, slučování společností, majetkových vstupů do společnosti, vypořádání majetku, likvidace společnosti atd. Ve všech těchto případech jde o značné finanční hodnoty a proto je pro jejich úspěšné zvládnutí nezbytné pracovat s kvalitními a věcně správnými podklady. Jedním a zároveň nejdůležitějším podkladem je kvalitní znalecký posudek, který by měl být zárukou objektivního zhodnocení všech okolností majících vliv na cenu obvyklou oceňovaného majetku, aby nedošlo k poškození některého z účastníků řízení, nebo se například vyloučily jakékoliv spekulace o možném korupčním jednání. V současnosti neexistuje metodika stanovení obvyklé ceny jednotek (bytů a nebytových prostorů) v rámci většího celku, jež by zohlednila lokalitu, umístění jednotky, její velikost, vybavení a provedení a další parametry, mající vliv na jejich jednotkovou cenu. Je však všeobecně známo, že stejná jednotka má jinou cenu v 1.NP, ve vyšších NP a v posledním NP, s výhodnou a nevýhodnou orientací oken, v objektech s různým okolím atd. Stejně tak se pocitově respektuje, že stejně vybavená a provedená jednotka o větší výměře má menší jednotkovou cenu, než jednotka o menší výměře. Oceňování v těchto případech je prováděno spíše pocitově, než na základě hlubších rozborů a zdůvodnění. Výsledkem dizertace je metodika stanovení cen jednotlivých jednotek v rámci celých objektů, resp. větších celků, která se snaží v současné době subjektivní stanovení ceny zobjektivizovat, aby stanovené obvyklé ceny byly zdůvodnitelné a nezpochybnitelné. Toto je důležité zejména při soudních sporech, exekučních řízeních, privatizaci bytového fondu, aby byla vyloučena jakákoliv předpojatost, příp. podezření z korupčního jednání. Metodika obsahuje také výpočetní program s automatickým matematickým zpracováním zadaných dat, s možností přezkoumatelnosti výsledků.
- ItemVliv druhu konstrukce na index odlišnosti při oceňování bytů komparativní metodou(Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, ) Spousta, Michal; Bradáč, Albert; Mikš, Lubomír; Šmahel, MilanKvantifikace vlivu druhu konstrukce je provedena pro účely stanovení tržní ceny bytů při komparativní (porovnávací) metodě oceňování, kdy komparativní (porovnávací) metoda je založena na tržním principu. Komparativní (porovnávací) metoda vychází přímo z porovnání prodejů podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí koeficientů odlišnosti. Rozmezí a počet jednotlivých koeficientů je v praxi obvyklé stanovit na základě odborného úsudku. Mezi nejvýznamnější koeficienty (cenotvornou odlišnost) patří při komparativní (porovnávací) metodě ocenění lokalita, technické charakteristiky, vybavení, příslušenství, vlastnická práva, relevantní skutečnosti aj., přičemž řešený koeficient druhu konstrukce je jeden z nejvýznamnějších cenotvorných činitelů. Vzhledem k této skutečnosti je na základě analýzy z veřejně dostupných zdrojů (převážně z realitního serveru www.sreality.cz) stanoveno, jakým způsobem ovlivňuje druh konstrukce cenu bytu. Při tvorbě a členění databáze bylo zjištěno, že jedním z cenotvorných faktorů u druhu konstrukce je zateplení, proto je dále s tímto faktorem kalkulováno.
- ItemPorovnání tržních cen nemovitostí s cenami zjištěnými porovnávacím způsobem podle oceňovacích předpisů(Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, ) Komosná, Milada; Bradáč, Albert; Mikš, Lubomír; Abraham, KarelDisertační práce se zabývá porovnáním tržních cen rodinných domů v Brně. Srovnávané jsou ceny oceněné porovnávacím způsobem podle oceňovacích předpisů a oceněné porovnávací nebo-li komparativní metodou. V práci je proveden návrh nového koeficientu pro porovnávací metodu. Tento koeficient zohledňuje globální polohu nemovitosti v rámci města. Zavedením tohoto koeficientu bylo dosaženo přesnějšího odhadu obvyklé ceny nemovitosti pro určité městské části v Brně. Využití koeficientu globální polohy může vést ke zlepšení odhadu obvyklé ceny, zejména ve větších městech, kde se tento vliv globální polohy projevuje více.
- ItemOPTIMALIZACE ANALYTICKÉ METODY VÝPOČTU OPOTŘEBENÍ STAVEBNÍCH OBJEKTŮ(Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, ) Hlavinková, Vítězslava; Bradáč, Albert; Matějka, Libor; Abraham, KarelDisertační práce se zaměřuje na problémy související s určováním výše opotřebení (zjištění zbývající technické hodnoty), které jsou v praxi řešeny. Zabývá se přehledem různých používaných metod. Základním předpokladem disertační práce je ucelený přehled o postupu výpočtu a používaných metodách. Tato oblast, stanovení opotřebení nemá s výjimkou cenového předpisu přesně stanovený postup, ani nejsou řešeny okolnosti, za jakých by měla ta které metoda být použita. Různé možné postupy, případně nepřesnosti mohou mít za následek zpochybňování znaleckých posudků např. při soudním řízení. V závěru disertační práce je uvedeno, jaký postup výpočtu opotřebení by pro jaký účel měl být použit a je také navrženo několik alternativních postupů.
- ItemANALÝZA A FORMULACE ROZHODOVACÍCH PROBLÉMŮ ZNALCE PŘI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ(Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství, ) Krejza, Zdeněk; Tichá, Alena; Bradáč, Albert; Abraham, KarelDisertační práce se zabývá rozhodováním znalce při oceňování nemovitostí. Vzhledem ke složitosti procesu a problematice oceňování lze předpokládat, že i rozhodování bude složitý proces. Je zřejmé, že rozhodování znalce má zásadní význam na výsledek oceňovacího procesu. Toto téma je v současné době poměrně málo probádané, a proto se práce bude zabývat analýzou a formulací rozhodovacích problémů znalce při oceňování nemovitostí. Práce se zabývá analýzou současného stavu soudního inženýrství a rozhodování ve vazbě oceňování nemovitostí. Obecný rozhodovací proces, členěný do sedmi etap je pak přizpůsoben potřebám rozhodování znalce při oceňování nemovitostí. Obdobně jako při manažerském rozhodování je rozhodovací proces při oceňování nemovitostí členěn do tří úrovní, pro které jsou formulovány zásadní rozhodovací problémy, které vedou k formulaci rozhodovacích zásad znalce při oceňování nemovitostí. Pro lepší pochopení obsáhlosti procesu rozhodování při oceňování nemovitostí byly vytvořeny rozhodovací stromy resp. schémata, jejichž funkčnost byla ověřena v závěru práce na konkrétním příkladu ocenění nemovitosti cenou zjištěnou.