VORÁLKOVÁ, M. Posouzení vlivu umístění v památkové zóně na cenu komerčně využitelného objektu [online]. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. 2020.

Posudek vedoucího

Hlavinková, Vítězslava

Předložená práce se zabývá obtížnou problematikou vlivu památkové ochrany na cenu komerčně využívané nemovité věci. Reálně existující nemovitost v městské památkové zóně Třebíči byla oceněna a následně pro potřeby zpracování diplomové práce oceněna jako by byla umístěna v „běžné lokalitě“ ve Žďáře nad Sázavou. Vlastním výpočtům předchází rozsáhlá teoretická část, popisy použitých metod, předmětných lokalit a vlastní nemovité věci. S ohledem na komerční charakter nemovité věci je použito ocenění nejen nákladovým způsobem, ale je především odvozena výnosová hodnota. Sestaveno a vyhodnoceno bylo několik databází pronájmů pro obě města. Oceněny byly i pozemky na základě cenového předpisu s poukázáním na výrazný rozdíl mezi zjištěnou cenou a vyvolávací cenou pro odprodeje obecních pozemků. Součástí analýzy je porovnání jednotlivých výsledků a posouzení, které z obou měst má lepší rozvojové možnosti. Požadovaného cíle uvedeného v zadání bylo dosaženo, práce je zpracována dostatečně precizně a v přiměřeném rozsahu, bylo využito vhodných postupů a podkladů.

Posudek oponenta

Vařechová, Martina

Cílem diplomové práce je posouzení vlivu umístění v památkové zóně na cenu komerčně využitelného objektu. K posouzení byla zvolena víceúčelová nemovitost v městské památkové zóně v Třebíči. Identická nemovitost byla umístěna ve Žďáru nad Sázavou v lokalitě bez památkové ochrany. V teoretické části práce je provedena rozsáhlá rešerše a vhodně citovaná použitá odborná literatura. Cenotvorné faktory komerčních budov a použité oceňovací metody byly analyzovány a sofistikovaně popsány. V aplikační části autorka prokázala dobrou schopnost se orientovat na realitním trhu a v jeho členění. Kvalitně byla popsaná zkoumaná nemovitost a specifikovány jednotlivé lokality, ve kterých se nemovitost s komerčním využitím oceňovala. Pro ocenění komerční nemovitosti byl zvolen výnosový přístup. Pro vyjádření tržní hodnoty bylo simulováno tržní nájemné a proveden výpočet výnosové hodnoty dočasnou rentou. Pro ocenění na základě netržní báze byla použita kombinace nákladového a výnosového způsobu dle platné oceňovací vyhlášky. Z důvodu absence trhu s pozemky a cenové mapy pozemků byl pro ocenění pozemku využit oceňovací předpis. Ve výpočtech a při stanovení tržní hodnoty nebyly shledány závažné chyby nebo nesrovnalosti. V adjustační matici v přímém porovnání byly vhodně a citlivě zvoleny koeficienty odlišnosti a jejich rozmezí. Propracované je výnosové ocenění, na které se v případě ocenění komerčně využitelného objektu klade větší důraz. Úroveň zpracování této části lze hodnotit výborně. V analýze výsledků řešení se autorka podrobně zabývá rozdílnými hodnotami u jednotlivých oceňovacích přístupů, srovnáním obou lokalit a hodnocením jejich vlivu na oceňovanou nemovitost. Výsledky jsou prezentovány názorně s vlastními komentáři vč. formulací vlastních závěrů o závislosti cen nemovitosti na umístění v památkové zóně. Cíle diplomové práce byly splněny. Autorka zvolila k řešení problematiky správný přístup, dlouhodobě sledovala realitní trh a zpracovala obsáhlé databáze. Práci vypracovala výborně v rozsahu odpovídajícímu zadání. Diplomovou práci doporučuji k obhajobě.

eVSKP id 120300