ČERNOUŠKOVÁ, K. Problematika srovnávání obvyklé ceny a tržní hodnoty dle nové právní úpravy [online]. Brno: Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. 2022.

Posudek vedoucího

Hlavinková, Vítězslava

Cílem diplomové práce je porovnání tržní hodnoty a ceny obvyklé na vymezeném segmentu trhu s byty ve Zlíně, se zohledněním definic uvedených v novele zákona č. 151/1997 Sb. V teoretické části práce jsou uvedeny odborné pojmy a jsou provedeny rešerše historického a urbanistického vývoje města, dále rozšířené o popis probíhající developerské výstavby bytových domů. V aplikační části autorka prokázala dobrou schopnost se orientovat na realitním trhu a v jeho členění. Kvalitně byla popsaná zkoumaná oblast a ze získaných informací byly vyvozeny odpovídající závěry. Součástí segmentace trhu je územní plán a popis jednotlivých městských částí. V analýze trhu v daném segmentu je podchycen vývoj cen bytů ve Zlíně od února 2019 do konce roku 2021 na základě téměř 300 prvků. Velmi ilustrativní jsou grafy srovnávající vývoj cen jednotlivých dispozic bytů s vývojem průměrných cen, a to vč. pronájmů. Širší, celorepublikové srovnání je možné na základě přepočtu průměrných cen bytů HB indexem. Pro co nejobjektivnější posouzení byly pro každou dispozici oceněny byty v různém technickém stavu: nový byt, revitalizovaný byt a byt před rekonstrukcí, tzn., byla sestavena a vyhodnocena databáze o 124 prvcích. Důsledně byl dodržen postup daný cenovým předpisem, vč. použití metody HABU a výnosového ocenění pro stanovení tržní hodnoty. V závěrečné diskuzi jsou výsledky ocenění dány do kontextu současné situace na trhu, vývoje mezd a hypotečních sazeb a je doplněn graf citlivosti tržní hodnoty na váze porovnávací metody v rekonciliaci. Cíle diplomové práce byly splněny. Autorka zvolila k řešení problematiky správný přístup, práci vypracovala výborně, v rozsahu odpovídajícímu zadání.

Posudek oponenta

Vařechová, Martina

Autorka se v diplomové práci v teoretické rovině podrobně zabývá rozborem pojmů obvyklá cena a tržní hodnota a na analýze reálných dat posuzuje jejich praktický význam a objasňuje jejich výsledný rozdíl. K posouzení dané problematiky je zvoleno 9 modelových bytů v různých lokalitách města Zlína. Teoretická část práce je logicky uspořádána a především pasáž, která je věnovaná věcným právům, je zpracována velmi kvalitně, přehledně a srozumitelně. Zajímavě je popsána historie města, jeho současnost a jednotlivé městské části. V analýze trhu, která je zpracována podrobně a pečlivě, je zmapován a analyzován vývoj cen bytů a jsou popsány a rozděleny jednotlivé typy modelových bytových jednotek. Autorka prokazuje velmi dobrou schopnost se orientovat na trhu s nemovitostmi. V aplikační části jsou zvoleny dva vhodné přístupy ocenění. Pro odhad tržní hodnoty je korektně provedena analýza nejvyššího a nejlepší využití modelových jednotek a pro využití porovnávacího přístupu jsou analyzovány jednotlivé cenotvorné faktory. V adjustačních maticích v přímém porovnání jsou vhodně a citlivě zvoleny koeficienty odlišnosti a jejich rozmezí a sestavené databáze prodejů i pronájmů bytů jsou korektně vyhodnoceny. Pro výpočet výnosové hodnoty je simulováno tržní nájemné a odvozena výše míry kapitalizace. Ve výpočtech a při určení obvyklé ceny a stanovení tržní hodnoty nebyly shledány chyby nebo nesrovnalosti. Cíle diplomové práce byly splněny. Autorka zvolila k řešení problematiky správný přístup, dlouhodobě sledovala realitní trh a zpracovala obsáhlé databáze. Výsledky jsou prezentovány názorně s vlastními komentáři vč. formulací vlastních závěrů v dostatečném rozsahu.

eVSKP id 135677